近年，通过各种渠道进入中国房地产市场的外资规模及其影响与日俱增，引起了广泛的关注。虽然关于外资的规模还难以通过现有的数据完整、全面地衡量，但是我们却不能不对其保持警惕，并通过审视我们在金融、房地产领域的制度缺陷，考虑应对之策。
外资涌入中国房地产市场的推动力
在西方各国，房地产价格上涨几乎横贯了整个90年代，以至于斯蒂格里茨将90年代称作“喧嚣的90年代”。2000年下半年西方经济步入萧条之后至今，房地产是西方各国唯一持续上涨的资产市场，其上涨行情之普遍，连日本房地产市场也于2004年出现了上世纪90年代初泡沫经济破灭以来的第一次上涨。其中，据美国联邦住房企业和观察办公室统计，仅2004年一年，美国房价平均涨幅就高达11%，为1979年以来最高纪录。2005年以来，主要西方国家房地产市场涨势依然没有止步。但西方国家这一轮房地产大牛市毕竟已经临近尾声，从西方国家房地产泡沫中受益的群体都存在转移资金的客观需要。在这种背景下，由于以下两方面特点，房地产市场成为来华外资、特别是投机性国际游资(hot money，又称“热钱”)偏好的选择：一方面是中国房地产业的暴利、规模和流动性对外资产生了强烈的吸引力，中国房地产利益集团强大的政治游说能力更令国内外投资者相信他们有能力维持对自己有利的政策环境；另一方面是房地产业和房地产市场的某些特点给予外资进入的便利与机会，这种便利和机会首先表现在房地产开发行业对外资的需求上升，其次表现为对外资进入房地产市场的市场准入政策宽松，甚至不乏激励。
一、暴利是对外资的最大诱惑
房地产业本身就号称中国大陆最后一个暴利行业，北京和长三角、珠三角地区房地产市场尤其火爆，利润丰厚。
中国房地产市场的高投资、高回报是中国经济生活中最引人注目的现象之一，即使在近两年世界性的房地产牛市中，中国房地产市场的表现也极为引人注目。在境外基金直接参与最多的房地产租赁市场，中国市场收益率比美欧市场收益率普遍高50%以上。在2006上海国际地产大会上，花旗集团房地产投资部首席策划师斯蒂芬·柯利(Stephen M. Coyle)称，伦敦、美国、日本的房地产租赁市场收益率分别只有4%、4.5%和3.5%，但上海可达7%。中国的房地产开发行业更是暴利惊人，成为造就中国大陆亿万富翁的最大温床，所以在中国大陆的各类富豪榜上，房地产富豪们始终占居着显赫的地位。由于中国房地产开发行业黑幕重重，号称“夜有多黑，房地产市场就有多黑”(落马前“上海首富”周正毅语)，且房地产利益集团极力阻扰政府有关部门对此作出全面、真实的统计核算，房地产开发企业信息高度不透明，该行业企业对外宣称的利润数据几乎没有任何参考价值，只能通过一些迹象间接估算和推测。2003年，笔者曾经间接估算了北京地区房地产业的利润率：
北京西部玉泉路周边地区商品房价格一般是塔楼4700元/平方米左右，板楼5200元/平方米左右，经济适用房长安新城房价为3950元/平方米。然而，2003年11月2日与长安新城一墙之隔的北京DC商品房项目开盘，其中最便宜的一栋板楼房价为3860元/平方米，竟然比享受多项政府优惠的经济适用房长安新城价格还低90元/平方米。假设3860元/平方米是该地区商品房开发的成本底线，那么，按照该地区商品房板楼平均价格5200元/平方米计算，该地区商品房板楼平均销售利润率就是(5200-3860)/3860×100%＝34.7%。如果运用财务杠杆，开发商的投资回报率还可以加倍放大。假设该地区商品房板楼开发商资产负债率等于1998—2002年全国房地产企业年均资产负债率(约75%)，则其投资收益率高达138.8%。
2005年8月，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。该局核算了101块合计2632亩地块的地价、建安成本以及附属公共配套设施费、公共基础设施费等项成本，这些地块是福州市市区从2002年至2005年3月通过招标拍卖、挂牌交易取得土地使用权的所有土地。核算结果，福州市商品房社会平均开发成本为2019—2305元/平方米。在福州市物价局测算的一个当地典型的商品房小区中，销售均价3900元/平方米左右，而开发商运营成本(开发商的管理费用、工资支出、广告投入、贷款利息、纳税等)一般不会超过商品房销售价格的10%，计算结果开发商利润率为60%左右。在福州市物价局测算的各个地块中，开发商利润率平均约50%，最低约20%，最高超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档、利润率越高的特点。
虽然在近年的宏观调控中房地产行业被列为调控重点，但由于各种原因，调控效果不佳，在价格方面，房地产价格上涨幅度更明显超过整个消费价格涨幅，一些重点城市房地产价格涨幅更为惊人。尤其突出的是，出于各种目的，不少地方政府还竭力推高、维持本地房地产市场的高价。甚至直到2006年6月初，在中央政府已经发布了力度前所未有的措施力图抑制房价上涨失控之后，苏北一个县级市领导仍然把当地房价4年涨3倍作为政绩对记者津津乐道(《新华每日电讯》，2006年6月4日)，这个苏北县级市领导的思路和行为是许多地方政府及其领导的缩影。
二、中国楼市规模和流动性优于其他主要资产市场
当国际游资进入一国市场时，需要在该国资产市场寻找安全性、收益性、流动性较佳的投放场所，特别是对流动性要求较高。
在金融市场开放度较高的国家，游资选择的通常是东道国的证券、期货等金融市场；但中国大陆金融服务业市场开放度不高，且资本项目管制较为严格，投放证券、期货市场流动性一般。相反，房地产市场在实践中对外资基本上是全面开放，外资购买房地产纳入经常项目交易，而不是如同全世界绝大多数国家和地区那样纳入资本和金融项目；加之中国大陆房地产市场容量足够庞大，超过证券、期货等其它金融市场，仅2005年商品房销售额就达18080亿元，2006年3月末房地产贷款余额3.2万亿元(2006年一季度《中国货币政策执行报告》)，还有庞大的房地产存量可供交易(买卖、租赁)，且房地产交易日益便捷，房地产资产的证券化(即房地产投资信托基金的出现与发展)发展势头迅猛，前景可观，市场流动性在未来相当长一段时期内将日趋上升。论收益性，近几年房地产市场表现更是远远超过极度萧条的证券市场。
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