是不难理解的道理。一个塑料眼睛架，成本几块钱，但零售价往往上百，是几十倍的单位利润，但没听说哪个富豪是卖眼镜的；零售业单位利润一般只有几个百分点，但世界最富的家族——沃尔顿家族，和中国首富黄光裕，做的都是零售。到底哪个微利，哪个暴利？
既使房地产开发确有暴利，也必然其来有自。有人认为是政治，但土地“招拍挂”了，价高者得，政治在哪里？有人认为是无缘无故，但各路神仙竟没有蜂拥而入分享暴利，岂不是大傻瓜？也有人认为房地产开发周期长、风险大，暴利理所当然，比较接近事实，但利润到底出自哪里，仍未说清。
我的看法是，由于中国正处在土地资本化进程之中，加上经济快速增长的支持，地价强劲上升。土地溢价带来的红利，是所谓房地产暴利的真正来源。
从购入土地到卖出房产，期间3、5年是正常情况。以中国地价的上涨势头，3、5年内涨升一倍并不少见。这些土地红利——实质是资本利得，但财务上一般不计入该项——构成了开发商财富积累的主要源泉。开发商赚土地增值的钱，与股民赚股价上涨的钱本质上没有区别。
所不同的是，股民没有在股票上做任何增值服务，而开发商在土地上盖了房子，使人误以为盖房子是暴利生意。分开来看，盖房子只有微利，投资土地才是暴利。
此外，财务杠杆也放大了开发商的投资回报。预售融资是开发商的主要财务手段，加上银行贷款，开发商得以成倍放大投资回报。不过，经过两年来的宏观调控，开发商的融资好时光已一去不返。如果说两年前的开发商还为找地而焦虑的话，今天令他们头痛的主要是钱。由于融资成本抬高，已有一批中小开发商被扫地出门。
归根结底，房地产开发不是垄断生意。实力不济的开发商出局，有实力的外资外行大举进入。地价已经迅速抬升，开发商利润摊薄是不可避免的事。但在当下的舆论环境中，暴利已经不纯是一个事实判断，而已蜕变为价值判断，成了一个需要在道德上批臭，事实上制止的东西。如果这种舆论影响了政策，那将是南辕北辙、事与愿违的。
( 冀志罡，曾在咨询公司任分析师，现任《中国房地产报》总编辑助理，铅笔经济研究社理事长。从2000年开始致力于经济学理论学习和财经问题研究；除经济学之外，喜欢法律、政治及历史；信奉自由市场，向往纯粹知识分子的生活。)
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