为什么宏观调控初期房价
不降反升？这是全国人民都为之困惑的，然而，透过上世纪90年代宏观调控初期物价不仅不降反涨，而且是暴涨，就不难理解近年来房地产宏观调控后初期房价不降反升的现象。1993年国家针对通货膨胀和物价上涨(当年商品零售价格上涨13.2%)出台宏观调控政策，结果，1994年出现了更加猛烈的物价上涨(当年商品零售价格上涨21.7%)，1995年物价上涨减缓(当年商品零售价格上涨14.8%)，1996年物价上涨才恢复到6.1%的水平，其后虽然价格持续下降，但是中国经济却陷入长达5年的低迷。2004年以来我国的房地产宏观调控与上世纪90年代宏观调控惊人地相似，调控初期房价不降反升，而且是猛涨。当然值得警惕的是下一步，房地产价格最终是要下来的，房地产市场整体陷入3-5年的低迷期将是无法避免的。具体来说：2004年国家开始房地产市场宏观调控，2005年房地产价格继续猛烈上涨，2006年房地产价格上涨幅度开始下降，2007年开始房地产价格微涨或开始下跌，2007-2012年房地产市场将进入3-5年的低迷阶段。
房地产宏观调控初期房价缘何不降反升？
上世纪90年代我国宏观调控的思路基本是凯恩斯的需求管理思路，以抑制需求、增加经济主体的各种税费负担为主要思路，短期内对投资需求的抑制作用远远强于对消费需求的抑制作用，结果初期进一步加剧商品供求矛盾，形成物价更加猛烈的上涨。最后消费需求也被抑制，形成供给与需求的双向收缩，经济最终陷入长达5年的低迷。观察2004年以来的房地产调控情况，宏观调控初期房价不降反升的悲剧必然再次重演。
1.土地供应减少、房地产供应结构调整短期内加剧供求矛盾。从近年调控措施看，有一个重要方面就是对土地供应加强控制和管理，其结果是逐步使土地供应减少，人们自然而然的反应是未来住房供应将会更加紧张，于是更加剧人们抢购房子的念头，导致房价继续上涨。再一方面就是调整房地产供应结构，增加廉租房和经济适用房及90平方米以下的住房，这意味着90平方米以上的房子供应将更加短缺，而90平方米以上的住房需求者往往是高收入阶层，其价格继续上涨也就成为必然。相反廉租房者本来就买不起房，经济适用房和90平方米以下住房对象是中低收入者，而且这类住房供应大量形成还有一个过程，至少也得1年左右。
2.增加税费必然提高房地产价格。近年房地产宏观调控另一个主流思路就是用增加税费的手段抑制房价上涨，从近年出台的各种税费看，我国房地产开发业法定的有13种税，约占建设成本的9%；而各地的“费”大多有数十种之多，有的地方甚至超过百种，约占建设成本的41%。不断增加的各种税费成本最终不仅不能抑制房价上涨，反而是导致房价持续上涨的重要动力。
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