泡沫经济的财富转移效应

如果张三拿100万元买一栋房子，过了一年，以200万元卖给了李四。那么，张三在一年之内赚了100万元，投资利润率几乎是100％。实际上世界上的房屋总量并没有增加，总的社会财富也没有发生任何变化。张三所赚的100万元是李四提供的。

当李四看到张三能够在一年之内从房地产的买卖中净赚100万时，他会很自然地预期，如果他买进这栋房子，在一年之后再卖掉，同样也能挣100万元。在巨额利润的吸引之下，即使他手上没有200万元的现金，他也会千方百计筹集资金。最简单的办法是向银行贷款。泡沫经济必然把银行拖下水。

一般来说，银行非常愿意给房地产投资发放贷款。拿上面的例子来说，当李四打算用200万元从张三手中买下这栋房子的时候，他手上可能只有50万元。他需要向银行贷款150万元。银行发放贷款之后要求李四以分期付款方式，在若干年内连本带息归还贷款。银行发放贷款的依据是确认房产价格是200万元。如果房地产的市价不变，或者有所上升的话，那么，银行发放房地产贷款是只赚不亏的。在正常情况下，房地产价格总是比较稳定地上升。如果李四不能如期支付约定的数额，跑得了和尚，跑不了庙，银行可以收回房子的产权，通过拍卖追回贷款。这栋房子起码可以拍卖200万元，扣除了150万元的贷款和相应的利息、手续费之后，还可以返回一些钱给李四。在这种情况下，所有的损失都由李四来承担。

泡沫经济往往会给银行系统传递错误的信息。在经济繁荣时期银行往往过于乐观、放松贷款。既然房地产价格节节上升，银行手中的抵押越来越值钱。银行有恃无恐，投资风险极小，业务越做越大，利润也水涨船高。即使有些贷款不能及时归还，其损失也完全由贷款方负责。

可是，一旦泡沫迸裂，房地产价格急转直下，结局就可能完全不一样了。假定这栋房子价格突然跌回100万元，而李四丧失了分期付款的能力。在李四宣告破产之后，银行收回他的房子，拍卖所得只有100万元，无论如何也没有办法抵偿他当初借贷的150万元。李四自己的50万元泡汤了，他的日子自然非常艰难，而银行的日子也不好过，在账面上马上就出现了50万元的坏账。

总之，由于在经济繁荣时期贷款条件放松了，银行系统的处境也因此而变得比较脆弱。一旦泡沫经济迸裂，大量的坏账就有可能拖垮银行系统，而造成整个经济的危机。

泡沫经济形成的条件

泡沫经济的过程能不断循环下去，条件有三：第一，只要人们预期房地产价格会不断上升，那么借款去买房子的人就一定能赚钱，在投机市场上就一定源源不断地有接班人。

第二，在房地产市场上买进卖出的成本保持在低水平不变。在我们这个假设的例子中，无论是张三、李四还是王五在交易中都没有发生任何交易成本。如果在交易过程中他们都是通过房地产开发公司或者其他中间商，那么在每次交易中他们都要支付一定比例的佣金或手续费。如果在交易中房地产增值的话还应当向政府缴纳增值税。这些费用越低，买卖房地产的利润就越高，就越容易刺激房地产投机活动。

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