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钟永生:地产调控政策的低效之苦
世界经济学人ECONOMIST.ICXO.COM 2007-09-06 16:19 来源:新财经 

要抑制商品价格上涨,最有效的办法是减税,而不是加税。试图在需求不断增加的情况下,通过大规模加税导致商品价格下降,这在社会经济发展过程中还没有过先例.

    世界财经报道:http://finance.icxo.com讯,近年来,中国的房地产政策面临着始料不及的严峻考验。历次调控,之所以会出现调控手段越严厉,房价上涨越快的现象,最根本的原因是房地产新政的出台与实施,不能适应房地产市场的发展趋势与中国经济市场化的具体情况。正是这种与社会经济现实的本质背离,导致房地产新政出现南辕北辙的尴尬局面。

  按照发达国家经验,人均国内生产总值处于1000~3000美元,是城市化进程最快的发展阶段。对于中国来说,住宅需求逐渐成为居民生活中最基本和最主要的需求。城市化的大规模推进,会加剧城市资源供给与需求之间的矛盾。

  户籍制度改革作为扩大城市住宅需求的一个潜在因素,目前还没有充分释放。在城市,尤其是大中城市,当住宅需求呈现出急剧增长的态势后,抑制房价过快上涨的最有效办法,就是扩大住宅供给,特别是要给低收入群体提供必要的住宅保证。

  前一阶段的房地产调控,恰恰走入了从供地到销售,再到二手房买卖,全面抑制需求,并大幅提高成本的歧路。而且,政府用不断增加的房地产税收填补行政费用黑洞,而不是将资金投在住宅建设上。这更加剧了本已十分紧张的供需矛盾,从而为房价暴涨埋下重大隐患。

  税费是商品消费成本的一个重要组成部分,要抑制商品价格上涨,最有效的办法是减税,而不是加税。试图在需求不断增加的情况下,通过大规模加税导致商品价格下降,这在社会经济发展过程中还没有过先例。而以前的房地产调控恰恰在遵循着这样一个自欺欺人的逻辑。在两年多的房地产调控中,加税成了各级政府的利器,名目繁多的税收与税种纷纷出台。其结果,就是房价大幅走高。土地拍卖、税收增加与限制投资成为房价暴涨的三大主因,在这个层层加码的误区中,市场与消费者成为政策失误的最主要受害者。

  房地产新政一推出,各类媒体就开始制造“行政干预会造成房价大幅走低”的社会舆论,诱导人们去相信政府的力量。政府的行政干预被大大神化,统计部门还炮制了“我国住宅空置率已达26%,并大大超过国际警戒线”的虚假数据。随着房价走高,购房者对房地产新政失望,其心理从观望走向恐慌,导致最近一轮的抢房热潮,进一步推升房价暴涨。

  房地产作为一个产业,有其自身的运行规律。从经济学角度说,如果是完全竞争的市场,且供给充分的条件下,价格一定会下降。近两年的房地产调控,大大恶化了整个房地产市场的竞争环境,并在很大程度上促进了垄断企业与垄断价格的形成,放任开发商囤积土地和商品房,直接减少了商品房的供给,助推了房价上涨。

  宏观调控得以成功的一个重要前提是,政府对市场经济规律的深刻理解、整体把握、严格恪守与持续尊重。不满足这个前提,试图利用行政权力改变市场,甚至不断给各级政府和部门塞进“私货”,有可能使宏观调控逐步演变为情绪性调控、功利性调控与逐利性调控。这样的调控结果可想而知。

  由于宏观调控对经济运行的影响具有广泛性与深刻性的特点,这种公权力的运用就必须有强大的约束机制,并且要慎用和善用。在对房地产市场的深层次矛盾与发展趋势没有重新审视之前,不宜过快、过度地推出新的调控措施,更不能把房地产调控演化为“政绩工程”,进而造成市场运行的更大扭曲与更深创伤。

    钟永生 经济学博士、教授

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