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叶檀:房产中介行业的危机说明了什么?
世界经济学人ECONOMIST.ICXO.COM 2008-01-17 09:32 来源:东方财富网 作者:叶檀

    创辉租售、中天置业等多家房产中介企业相继“出事”表明,房产中介正面临着一场行业危机,事实上,由于第三方监管的不到位,这场危机早就频现端倪。因此,为了避免无辜购房者与员工的损失,严格监管,防止其成为金融赢利的灰色地带,可谓迫在眉睫。

  世界经济学人:http://economist.icxo.com继中天置业出现卷款逃逸案、长河地产关门破产之后,号称“中国规模最大、网点最多的中介公司”创辉租售集团1月在珠三角7个主要城市和上海、武汉的门店纷纷关门,员工被欠薪,客户资金被挪用,交易商款项被拖欠。

  房产中介行业当下的危机,至少透露出三大问题,值得政府慎重对待:

  第一,房地产市场出现转折,房价是否出现拐点还有待观察,但由于各种政策出台而导致观望情绪增加则可以肯定,于是某些城市二手房交易量急降。这就使得一些资金链紧张的房产中介公司举步维艰,而资金链断裂的结果必然是破产倒闭,不顾信誉的经营者则可能趁监管漏洞卷款而逃。

  第二,一些房产中介的帝国梦建立在沙地之上。他们进入市场之时正值前两年房地产业的高增长,因此在计算客户人数与现金流时,以房地产的交易峰值时期为依据,这就决定了那些中介机构难以抵挡市场下行期的考验。

  如中天置业公司的运作资金对成交量的依赖极大,去年交易量下滑的8月份就出现了亏损,每个月的额度都在200万至300万元之间,而创辉租售总部所在的深圳交易量最大下跌九成,最终导致资金链断裂。创辉租售一度立志要在全国开3000家店,做国内房产中介业的“门店王”,去年在上海大开门店200家,结果换来的是数百万元的亏损。

  第三,有关部门对于房地产中介监管不力,主要表现在无法防止房地产中介向“类金融机构”模式拓展。

  资金是高歌猛进型中介机构的命门。光靠赢利所得无法支撑创辉租售等中介机构的急剧扩张,业内对此模式早有预警。在资金链紧张的情况下,中介机构只能靠挪用客户资金等方式大力扩张,背后都有金融运作的蛛丝马迹存在。

  如中天置业的蒋飞成立了深圳市中天长盛担保有限公司,用自己的担保公司给客户做二手房交易按揭的担保,轻易将保证金甚至房款转入自己的账户,在20天左右的转账过程中,可以零利息挪用客户的资金。这样一来蒋飞得到的不只是房产交易中介的利润,而是金融担保等收益。而创辉租售则是在大力扩张的同时寻找风险投资,争取在最短的时间内实现上市,以打通资金瓶颈。可以很清楚地看出,这些中介机构溢出了实业或者交易中介的赢利模式,而转向金融赢利的灰色地带。

  我国在2007年上半年由建设部与央行联合发布通知,明确要求建立存量房交易结算资金管理制度,以防止国内房地产经纪机构占压挪用交易资金。深圳也早在2006年底就出台了《深圳房地产经纪行业管理办法》,规定通过独立的第三方监管房地产交易资金。但因为没有强制一定要通过“专用账户”划转交易结算资金,银行具体的监管细则迟迟没有制订,导致资金由第三方监管成为一纸空文,由中介机构内部划拨操作,甚至划拨到高管的个人账户上,孕育了卷款逃逸等恶性案件的温床。

  2005年的北京佰家事件,2006年天津汇众事件,2007年深圳中天置业事件,2008年年初创辉租售事件,可见中介机构的乱象并非始于今日,如果不进行有效监管,也不会落幕于今日。

  为今之计,一是要严加监管,落实二手房交易款的第三方监管制度,二是让房地产市场进行软着陆,留出产业整合的时间,由合规守信的中介公司并购经营困难的中介公司,或者留出破产整饬资金的时间,才能最大限度地减少社会成本,减少无辜购房者与员工的损失。

关键词:创辉租售            
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