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易宪容:房价下降的经济学释疑
世界经济学人ECONOMIST.ICXO.COM 2008-01-31 16:07 来源:观点地产 作者:邬琼 李碧
银行信贷在让那些房地产市场上的投资者不再有资格进入房地产市场

  “银行信贷在让那些房地产市场上的投资者不再有资格进入房地产市场。”著名经济学家易宪容在接受观点地产网采访时说。

  易宪容认为,美国次贷危机引发的经济衰退将对2008年的中国住房按揭贷款产生重大的影响。

  “美国次贷危机最起码提醒我们住房按揭贷款并不是优质贷款,”易宪容说,“当房价上升的时候,住房按揭贷款当然是优质贷款,但是一旦房价下跌,住房按揭面临的风险则很高。”

  据世界财经报道http://finance.icxo.com讯,易宪容认为,2008年,中央政府将在按揭贷款的审查机制上出台新的政策,审查将更严格。他以目前北京为例,北京近期出台政策,要求严格审批按揭贷款,贷款人必须有银行的对账单。

  “这将直接把30%的投资者排除出市场,当前市场上一半左右的需求将被抑制。实际购房者可能只有从前的一半。”易宪容说,“这对房地产市场的影响是巨大的。”

  事实上对于房地产按揭贷款的审查的相关政策在2003年便已出台,但易宪容认为,在其后,银行的相关执行过程当中这些政策没有得到有效的执行,银行本身放松了按揭贷款标准,但次级贷款之后使得银行及中央政府意识到了按揭贷款的风险,于是在按揭贷款的审查上开始更为严格地执行相关规定。

  易宪容认为,被排除出市场的主要是投资需求。

  “实际上那50%的需求都是投资需求。按揭贷款政策主要抑制了投资需求。让投资需求不再有资格进入房地产市场。”易宪容说,“开发商定价是否高已经不重要了,因为,当自住需求占市场的主导地位的时候,开发商无论将房价定在多高,都要考虑市场的实际购买力的问题。”

  易宪容解释称,那些抱着自住想法的购房者的消费能力是有限的,开发商将房价定高了,显然脱离了市场的实际情况,那他们的房子就肯定卖不出去。因此将不会再存在囤盘的问题,他认为,如果房子再卖不出去,囤盘本身实际上是没有意义的。

  易宪容显然是从供需角度来看房地产市场的,但与易宪容的观点不同,北京国际投资房展有限公司总裁杜猛认为当前北京的房价实际上是低于自身的价值的。

  “从经济学角度来看,无非是一个价值规律,现在北京的房价在下降,但并没有大幅度地背离价值的波动,北京的房价没有体现北京房屋的价值,甚至可以说是远远低于其价值的如果把北京的房价放到全球的视角来看的话,在众多国际大都市中,北京的房价是排在最末的。”杜猛说。

  杜猛认为,从经济学上来看,他还没有发现房价下降的因子,北京房价更是如此。

  “房价近30年一直保持5%或以上的增幅,从现在的势头来看仍然会继续上升。”杜猛说。杜猛认为,就北京而言,10%左右的增幅也许合理的,现在房价的下降只是对前段时间过快的增幅进行一个回调。

  “前一段时间可能上涨得太快了,前一段时间上涨幅度一度超过了20%,现在当然要做一些回调。”杜猛说。

关键词:易宪容   按揭贷款         
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