泡沫破裂阴影
据世界经济学人报道http://economist.icxo.com讯，3月，英国房价下降2.5％，为1992年以来的最大跌幅。过去十年，英国房价上升了171％，两倍于个人可支配收入增幅。英国信贷市场的紧缩意味着，3月房价数据并不是一个意外。当流动性下降时，泡沫破裂不可避免，英国房地产市场泡沫的破灭似乎已经来临。
你可能还记得英国抵押贷款机构北岩银行，它已经破产并被国有化了。它拥有1130亿英镑资产，占英国GDP的8.2％，而贝尔斯登的资产仅占美国GDP的3.6％。相比美国媒体对贝尔斯登连篇累牍的大幅报道，英国公众对北岩事件显得相当平静。
另外，在4月的《世界经济展望》中，IMF（国际货币基金组织）警告说，澳大利亚是目前全球房地产市场中风险第四大的国家。IMF表示，澳大利亚的房价被高估了25％（我预计更高）。尽管诸如珀斯等部分地区的房价似乎有些疲软，但澳大利亚仍未出现类似于英国或美国的房价调整迹象。澳大利亚市场安然无恙的原因在于利差交易（carry trade）——国际投资者以2.25％的利率借入美元，或以0.5％的利率借入日元，买入澳元，享受7.25％的高利率，其结果是源源不断流入的资金支撑了该国的房地产市场。
高企的商品期货价格提高了澳大利亚的出口收入，并维持了该国的高利率。而高利率可能将抑制其房产泡沫。在泡沫破裂苗头出现时，澳大利亚中央银行将削减利率，从而使利差交易出现逆转，资金将流出该国，这将加速其房价下滑。最终，澳大利亚的房地产泡沫将彻底破裂，类似于现在的美国或英国。只不过由于处在高位的商品期货价格的支撑，这一情景的出现还需要更长时间。
IMF认为，爱尔兰的房屋市场是发达国家中估值最高的。爱尔兰以其媲美于亚洲国家的GDP增长率，被称为“凯尔特之虎”。大多数人将其成功归因于有利的商业环境，但其经济繁荣在多大程度上受益于地产泡沫，现在仍不清楚。过去五年，该国房价飙升了200％。2005年，爱尔兰建筑部门的劳动力占据了总劳动人口的13％。目前所有的库存房屋中，有25万套处于空置状态（占15％），而在五年前，这一数字仅为10万。近期，爱尔兰首都都柏林的房产报价出现了大幅下挫。看来，爱尔兰似乎正重蹈香港房市崩溃的覆辙。
美国、英国、澳大利亚、爱尔兰通常都被称为盎格鲁－撒克逊（Anglo-Saxon）国家，他们的语言都是英语，且在政治经济方面具有许多明显不同于其他国家的共同特征。他们常常因其良好的经济表现而受到知识分子和大众媒体的赞誉。IMF和世界银行推崇的“华盛顿共识”，实际上鼓励发展中国家效仿盎格鲁－撒克逊国家。不过，当房地产泡沫破裂时，盎格鲁－撒克逊经济体都将面临困境。这或许将引发一场对盎格鲁－撒克逊经济模式的大讨论。
我并不认为房地产泡沫仅出现在盎格鲁－撒克逊经济体。中国、东欧、印度、中东和西班牙等国家和地区，目前都在经历房地产泡沫，这已经成为全球普遍现象。西班牙的泡沫还与英美一样，已经破裂。格林斯潘据此认为自己不应该受到责备。但问题在于，他的政策是引发全球泡沫的最重要因素。由于全球化和IT技术的发展降低了通货膨胀对货币供应的敏感度，格林斯潘宽松的货币政策导致了资产价格的全面持续上扬。其他各国央行也将货币政策保持同等宽松，以避免本币大幅升值而出口竞争力减弱。由此，格林斯潘成功地将其货币政策输往全球。不仅美国，全世界都应该为今天的金融灾难谴责格林斯潘埋下的祸根。
IMF及其他研究机构以租金、利率、收入等独立变量建立模型来预测房地产市场的估值。问题在于，当房产泡沫夸大了经济表现时，所有变量也都被扭曲。我一直在观察一国房地产占GDP的比率。目前那些面临泡沫破裂的国家，该比率上扬幅度一度高达50％－100％。不同的涨幅代表了不同的泡沫规模。
目前，全球房地产市场的价值高估很可能超过了GDP的50％（或25万亿美元）。随着泡沫的逐个破裂，调整过程将会是痛苦的，并出现房价下跌和通货膨胀。全球经济正进入滞胀阶段，并可能维持三年或更长时间。
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