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繁荣无限:通过体制改革来解锁“虚假房地产”
世界经济学人ECONOMIST.ICXO.COM 2008-09-10 14:22 来源:沃顿知识在线 
当“体制改革”一词出现在当今的政治经济词典中时,我们一般会以积极的态度来审视它……

hspace=0  当“体制改革”一词出现在当今的政治经济词典中时,我们一般会以积极的态度来审视它,我们认为此种措施也许能有助于实现社会的自由化、有助于通过或精简或激发政府部门的改进措施,向自由贸易敞开门户。但是,我们针对体制改革和经济发展改良措施的原因和效果而开展的评估是否正确呢?那种观点,就是相信无论体制改革在何时以及如何进行,它总是能为体制带来好处的观点正确吗?某些体制是否比其它体制更加重要?

  埃琳娜·帕娜瑞蒂丝(Elena Panaritis)在她的处女作《繁荣无限》(Prosperity Unbound)一书中,不但对上述问题做出了解答,而且针对作者坚信的那些对发展所必需的最有价值的体制进行了阐述:房地产体制以及支撑该体制的法律法规。在进行阐述时,帕娜瑞蒂丝引用了世界银行1997年的一份报告,报告称在一项体制的范围内,房地产权和相关法律是唯一且最重要的问题。帕娜瑞蒂丝特别要求我们不能通过缩减体制的方法来对体制进行“改革”,而是应当通过细致严谨的分析、根据每个社会的不同环境与历史背景来进行变革。

  乍一看,“繁荣无限”似乎是一个常识。决策者在试图对其产权体制和政府机构进行改革之前,为什么不先确定一个国家的人口统计资料、文化规范和历史呢?多数政府官员在实施他们的改革策略之前,难道不事先同地方和实际的投资者建立合作关系吗?

  帕娜瑞蒂丝是Panel集团的主要负责人,这家总部设在华盛顿的公司致力于帮助政府打开非流动性市场。帕娜瑞蒂丝精确地指出,准备工作实际上是在这些基础工作不充分的情况下完成的。她暗示一些战略咨询公司的方法存在缺陷,同时他们使用的绩效评价标准和流程工具是不合适的。帕娜瑞蒂丝还指出,所谓的“华盛顿共识”的思想流派存在类似的潜在问题,在这种思想指导下,政策决策过度地强调了自由开放市场的作用,而忽略了国家的作用。她表示,此种方法并未理解国家经济灾难的根本原因所在。

  八年前,赫尔南多·德·索托(Hernando de Soto)在其蜚声世界的力作《资本的秘密:为什么资本主义在西方而没有在其他地方获胜》(The Mystery of Capital: Why Capitalism Triumphs in the West and Fails Everywhere Else)中,为决策者提供了有关房地产体制以及该体制对社会与民众的健康和发展所起到的重大作用等方面的真知灼见。帕娜瑞蒂丝将德·索托的方法发扬光大,并重点阐述社会如何确保房地产体制的足够健康稳健、以发挥其社会守护者的功能。

  帕娜瑞蒂丝建议,体制既可以是正规的,也可以是非正规的;既可以采用法律法规的形式(《美国宪法》),也可以是社会认同的简单规范和价值体系。此外,应当将体制跟组织机构分离(政府部门、机构),这些是体制命令集中的部门。另外,房地产体制高于所有其它体制,它不仅推动经济,而且还为全体社会成员带来稳定、团结和安全。

  帕娜瑞蒂丝接着强调说,如果产权 – 尤其是不动产权(即可以通过许多潜在的金融手段来增加其价值的可交易资产)在不良市场、非正规市场或黑市存在的话,将会造成相当巨大的浪费、经济萧条和难以修复的局面。她将此种不动产权称为“虚假的房地产”(unreal estate)。帕娜瑞蒂丝让我们看看拉丁美洲的农民:他们出售的水果产自他们的农田,但他们却不拥有田地的许可和权利;还有居住在美国城市贫民区的困难家庭,他们一贫如洗,惟有不稳定的生活和工作与之相伴。

  “事实检验分析”

  为了解决不良市场中“虚假房地产”的问题,帕娜瑞蒂丝新创了一个术语:“事实检验分析”(Reality Check Analysis)。她将这个术语用作她的诊断工具,为决策者在任何国家或社会对房地产体制进行改革时提供有效指引,其最终目的是将虚假房地产转变成真正的房地产。要使用这个工具,信任是基础。

  最近,沃顿知识在线对帕娜瑞蒂丝进行了一次采访,在被问及信任在实施此等改革措施时的重要性时,帕娜瑞蒂丝表示这是“理解房地产市场和[整体]市场的绝对基础。这是契约的最基本要素。信任是联结中介和各方的要素。[没有了]信任,你就无法买卖。从古至今,人们对此[价值]就已经有了深刻的理解,也给予了许多书面说明。”

  帕娜瑞蒂丝还指出,她的“解决方法是建立信任。为了实现这个目标,‘事实检验分析’[可以被用来]检验市场在其整个历史中的实际情况。通过这种分析,我们可以知道信任是什么时候被破坏的、为什么会被破坏、以及谁会从中受益。你必须[提出]正确的问题,这样你就能得到正确的答案。”

  使用帕娜瑞蒂丝方法的第一步,是通过分析民众的历史、文化与传统,来全面了解其与信任之间的联系。帕娜瑞蒂丝认为,如果不了解历史,任何想要对与房地产所有权有关的法律法规进行的改革措施必将以失败告终。其次,她指出改革的需求应当来自特定社会的内部,因为由外部驱动的变革必定是没有成效的。最后,她强调了三个特殊群体之间开展合作的必要性,这三大群体是投资者、政府及市民,另外,她还强调了变革策略的整体时机的选择。

  秘鲁:案例分析

  接下来,帕娜瑞蒂丝为读者提供了一个案例分析,这个案例分析是基于她对20世纪80年代到90年代的秘鲁的研究而进行的。通过她的方法,帕娜瑞蒂丝强调了她的工作组针对秘鲁的历史情况所做的调查,以及对秘鲁从一个政治极端迈入另一个极端进行的调查:秘鲁从一个“传统型经济”转变为“发展中国家”,再从一个由游击队组织统治的国家转变成完全独裁统治的国家。在进行这些历史性分析的同时,帕娜瑞蒂丝揭示了秘鲁政府机构中存在的问题与障碍,而这个政府正是以一种陈旧过时、非与时俱进的方式在运作着。

  最后,在市民、政府当局和投资者之间建立合作关系之后,帕娜瑞蒂丝和她的工作组通过一项试点项目帮助重订了秘鲁的法律法规,并依据政府机构新框架,成立了名为“非正规房地产正规化委员会”的现代登记机构。该国政府在实施此等改革措施的同时,还废除了14个管理混乱的机构。结果,秘鲁一度停滞的房地产市场被激活,(世界经理人博客http://blog.icxo.com)贷款得到延展、资本得到大力推动、并减少了虚假房地产和真正房地产之间的差距。1996年,秘鲁政府将此试点项目作为成熟的全国性改革倡议的基础。

  经验教训

  总的来说,《繁荣无限》为如何解决当今全球经济体的房地产体制的不良结构、以及如何将雪藏于虚假房地产中的资本释放等问题,提供了迫切需要的深刻分析。但是, “事实检验分析” 究竟是否能“放诸四海而皆准”,要做出这个定论还为时过早,因为帕娜瑞蒂丝在书中只举了一个秘鲁的实例,而这个国家的历史情况是非常特殊的。秘鲁是一个拥有2,800万人口的立宪制共和国,国民的非文盲率接近90%,80%的民众信仰天主教;秘鲁的改革措施是否适用于诸如泰国等亚洲国家、或诸如波兰等东欧国家尚不得而知。

  在未来几年内,《繁荣无限》及其诊断工具“事实检验分析”将会发挥怎样的作用?帕娜瑞蒂丝相信,使用这种方法,同时让所有重要关系方参与进来,能让改革启动得相对更快些。“将三大阵营的激励因素协调一致:业主和市民、政府和私营部门。如果能设法将这些关系方的利益协调一致,那就等于开始积聚变革的动力。”除此之外,帕娜瑞蒂丝认为时机的选择也很重要。如果一个国家处在战争或经济萧条时期,则实施体制改革将会是一场艰苦卓绝的战役。但是,假如民众还没有做好准备,则必须等待时机成熟,方可进行房地产改革以及享受改革带来的繁荣昌盛。

关键词:体制改革   房地产         
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