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二手房怎样才能盘活
世界经济学人ECONOMIST.ICXO.COM 2008-10-17 09:33 来源:人民日报 

    影响二手房市场交易

  9月底,在一家外资旅行社工作的戈韶如通过中介,看中了北京市地坛东门光明楼的一套59平方米的二手房。经过一番讨价还价,最后成交价为70万元。“2004年的房子,总价也能接受,还款压力不会很大。”戈韶如非常喜欢这套房子。

  直到中介给她算了一笔账,才发现这套房子远远不止70万元。

  根据现行的二手房交易政策,房龄在5年以内的二手房交易必须缴纳房价总额5.5%的营业税,1.5%的契税(公寓和高档物业为3%),1%的个人所得税和0.1%的印花税。总的算下来,5年以内的二手房交易应付各种税款达到房价的8.1%。

  同时,通过中介购房,戈韶如还得支付3%的中介费,以及3000元的贷款服务费和3000元的过户费等费用。根据规定,营业税、个人所得税应该由卖方承担,中介费等费用应由双方按比例分担。然而,记者从多家中介获知,近年来北京市场上的二手房报价大多数是“净得价”,即所有的税费都由买房者承担。这样算下来,戈韶如就要负担超过11%的税费,这套房子价格接近80万元。即使是超过5年、不需要缴纳营业税的二手房,购房者也要支付超过6%的税费。而市场上受欢迎的,主要还是5年内的次新房。

  为了避税,中介将戈韶如的购房合同“一分为二”。合同上的成交价按照该地区的过户指导价签订,为42万元(过户指导价往往明显低于该地区的实际市场价格);另外28万元则在一张“补充协议”中体现。这样,戈韶如省去了近2万元的税费。这一做法虽然不规范,并且会增加交易风险,但实际上在北京二手房市场十分普遍。“即使避税了,所有税费加起来也并不低。”戈韶如说。

  “税费不仅偏高,而且无法‘分期付款’。对大多数首次置业、首付款本来就偏紧的购房者而言,负担比较重。”链家地产红庙区区域经理牛丽珍说,这些购房者大多数是因为承受不起新房的高房价而转向二手房市场的,但偏高的交易税费,又让一些购房者转回到一手房市场上。

  让购房者回头的不仅有偏高的税费,银行的贷款条件也增加了购房者的首付压力。由于去年以来多数银行对房贷紧缩,二手房交易受到了明显的影响,即使是第一次购房,大多数人也只能贷到七成。而且,这个七成是房屋“评估价”的七成,评估价往往低于实际成交价。

  针对“一套房子3个价”的现状,近日北京市出台规定,要求所有二手房交易合同必须在网上签约。据了解,下一步银行也将与之联网,根据网上成交价按比例放贷。“这一政策可以让交易更加透明。但这也意味着在尽量多贷款和少缴税费之间,购房者只能选择一边。”一位业内人士认为。

  盘活存量房

  有利于房地产市场健康发展

  受一手房市场成交低迷、价格出现下跌的影响,当前二手房市场买卖双方都对后市处于较为严重的观望态度。据统计,今年第三季度,北京市二手房共成交18000套左右,环比二季度下降约12%;成交均价9503元/平方米,环比下降1%左右,量价齐降。

  多数专家认为,在这一市场背景下,转嫁到购房者身上的高税费对二手房市场交易量的影响更为凸显,使观望情绪进一步加剧,进而影响了存量房的盘活,居民通过“卖旧买新”改善住房条件的需求也得不到满足。目前北京市场上存量房有450万套左右,今年预计成交只有8万套,其他城市情况相似。

  链家地产副总经理祁世钊认为,适当调整目前偏高的交易税费,能有效减轻购房者的负担,并使交易更加透明。这有助于向市场传递积极的信号,缓解二手房市场的观望气氛,进而促进整个房地产市场平稳、健康发展。

  在房价快速上涨的2006年,为配合房地产市场宏观调控,抑制房地产市场的“炒房”风,国家税务总局出台规定,将出售二手房必须缴纳全额营业税的期限从“购买2年以内的住房”延长至“5年以内”,同时要求强制征收个人所得税。“这一政策与去年出台的严控二套房房贷等宏观调控政策相配合,确实起到了打击房地产市场投机行为的作用。”祁世钊说。

  近年来,几乎所有关于房地产市场的宏观调控政策都提出大力推动存量房(二手房)市场发展,“但始终缺乏明确有效的配套政策。适当调整二手房交易税费将比央行降息的实惠更大,作用也会更加直接。”某经纪公司负责人说。

  不谋而合的是,一些城市已经开始尝试相关调整。杭州市日前出台政策,对存量房交易的买卖双方,所缴纳的契税、印花税等税收,根据地方体制分成部分“给予全额补贴”。

  但必须看到,二手房市场真正健康发展,仅靠调整税费还不够。专家认为,应当进一步规范市场秩序,尤其是规范房地产中介机构的收费和管理。

关键词:税费   购房   市场   交易   
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