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网友之声:将首付降至20%,是诱惑购房者步入陷阱
世界经济学人ECONOMIST.ICXO.COM 2008-10-27 09:41 来源:乌有之乡  

    地方政府救楼市拉开序幕了,什么“零契税”、政府提供补贴和首付降至20%等等,花样不少。不用说,所有的措施都是为了维持现有的房价,都是为了持续吹大房地产这个已经巨大的泡沫。

  就中国房地产的问题,我已发过《打算买房的人,你听说过这个吗?》和《看在改革的份上,拉“泡沫”一把!》两篇短文。本小文只讨论一个问题:现在将购房首付降至20%意味着什么?

  先谈谈国外的一般情况。以美国为例,在房地产泡沫以前,消费者欲申请购房贷款,一般要提供房价20%的现金证明,而所贷金额不能超过家庭年收入的四倍。在这样的情况下,万一出现无法还贷的问题,银行就可以比较容易地以低于房价20%的价格将房子卖掉,收回贷款。这样的规矩,在房地产泡沫过程中被打破了,于是,我们看到了今天的美国金融危机。

  中国的情形如何呢?长期以来,即使在前几年房地产市场十分火爆、房价飞涨的时候,银行在为普通消费者提供房贷时,也要求购房者提供30%到40%甚至更高的首付。原因很简单,中国的房价/年收入比早已远远超过四比一,如果银行按照房价的80%发放贷款,除非有其它的资金来源,仅仅依靠工资来付每月的本息,购房者恐怕连饭都吃不上,银行的贷款安全是不能得到保证的。

  这种情况现在改变了吗?是房价显著降低了还是群众的收入明显升高了?都没有。事实上,在一片房地产“冬天”的喧闹声的背后,是房价的继续上升,只不过升幅有所减慢而已。房地产市场的困难,是销售量的下降;中国地方政府的所谓“救市”,也不过是促销,这和美国政府的“救市”不是一回事。我们知道,表面上,大量积压的空房套的是地产商,而实际上,真正被套住的是银行。这就是任志强会说“要死银行先死”这样的话。那么,在这样的情况下,为什么银行的胆子突然变大,放宽贷款条件呢?他们此时为什么不怕出现购房者断供的问题呢?要知道,如果出现大规模的断供,在大量的积压空房的影响下,房价的下跌绝不止20%,银行要想收回贷款,要比从前更难。

  文章在哪里?文章出在地产商的贷款同按揭的利率不同和破产法的适用范围。

  地产商的贷款是短期贷款,利率一般是固定的,而按揭贷款的利率是不固定的,在通货膨胀、利率上升的时候,按揭的利率也会水涨船高,银行的风险降低;与美国等西方国家不同的是,中国只有企业破产法,没有个人破产法。

  房子卖不出去,地产商最后可以选择破产,银行接收下来的一大堆空房的价值将越贬越低。在资金反正都被套住的两种情况下,银行选择了非常自私的“两害相权取其轻”的做法,试图以降低首付的诱惑,将债务从房地产商的身上,转移到普通消费者身上。这样,地产商解了套,地方政府的利益得到保护,而银行则“不赔不赚”,它不过是通过一个手续,作了一个债务转移。但是请注意:即使在缺少资金不得不断供的情况下,购房者欠银行的贷款也会因为中国没有个人破产法而无法“赖账”。银行收回去的房子如果不能抵偿按揭的数额,消费者即使在失去房子以后,仍需继续偿还欠债的剩余部分(这种情况美国的购房者是不会遇到的)。在房地产泡沫破裂、房价大幅度缩水、房产变成负资产的情况下,按揭就可能象鬼魅缠身,把贷款人活活缠死。这不是我在危言耸听,汶川地震后,银行有关人士已经对类似问题有过说明,只是由于地震的情况特殊,灾区人民才没有陷入失去财产后还要继续支付贷款的困境。不久前有报道,深圳就出现了房贷断供的案例,银行也并没有简单收回房子了事。

  在这里,我想提醒现在想买房的人,不要被眼前的所谓“优惠”所迷惑。在房地产市场明显是买方市场的情况下,一定要揝紧手里的钱,坚持再等一段时间,直到确信你不会出现上述困境的时候再打开你的钱袋子。

  中国的房地产这个巨大的泡沫,很快就会破。有“经济学家”说了,现在政府“救楼市”,是为了经济的“软着陆”。什么是“软着陆”呢?就是在着陆时找个“垫背”的。在你决定买房子的时候,我劝你不妨问自己一句:我是不是这个“垫背”的?

关键词:降息   申购房贷         
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