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房贷“救市”银行受压 能否执行到位尚待观察
世界经济学人ECONOMIST.ICXO.COM 2008-10-28 08:21 来源:荆楚网 

    对交易量拉升有限

  10月23日,央行规定从11月1日起,对首次购买普通自住房和改善型普通自住房的居民,将最低首付款比例调整为20%,并将商业性房贷利率的下限调整为贷款基准利率的70%。

  今年以来,我国房地产业持续低迷,部分热点城市楼盘交易量出现萎缩,房价涨幅趋缓甚至下降。

  数据显示,9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%,涨幅比8月低1.8个百分点,环比下降0.1%。三季度武汉房价跌幅超过10%,9月份的销售量与去年同比减少77.49%。

  房贷新政能否刺激疲软楼市,增加交易量?

  海通证券金融业高级分析师邱志承指出,新政使买房成本和门槛大为下降,对于扩张房地产业的需求有明显的正面作用。

  但也有不少分析人士对此持谨慎态度。戴德梁行武汉分公司冯波认为,此次房贷政策不一定能起到刺激普通老百姓对房产的需求,因为房价仍然偏高。

  银行盈利或受影响

  邱志承同时指出,这一政策对于银行也有不利一面,不仅会影响新发放按揭贷款的利率,存量按揭贷款的利率也会相应下浮。降低首付比例相当于提高了银行贷款的抵押率,增长了银行的风险敞口。“虽然新政是鼓励自住购房需求,但将首付比例从原来的三成降到二成,利率又打折,不仅压缩了银行的利润空间,也加大了银行的风险。”武汉某股份制银行房贷部的人士称。

  根据上市银行公布数据测算,中国银行业个人住房按揭占贷款总量的15%-20%。

  中信证券的一份报告显示,在不考虑按揭规模增长的前提下,下调个人住房贷款利率的下限对上市银行09年净利润的负面影响在4%左右。

  冯波指出,政策只是一个大方向,对行业和银行的实质影响还需要取决于政策实施细节,比如“首次购买普通自住房和改善型普通自住房”的认定将会对银行的操作有很大的影响,从而对银行的盈利产生具体影响。

  10月24日,沪深两市十四家银行股集体下跌,延续了前天的跌势,显示市场信心仍然脆弱。

  能否执行到位尚待观察

  业内人士则对央行新政能否切实执行到位表达了担忧。由于利率最低下浮到30%,就将出现五年期贷款利率低于同期存款利率的“利率倒挂”现象,这表示银行若做一笔下浮30%的房贷,就可能是亏本经营。

  邱志承表示,这次如果某家银行不下调存量按揭贷款利率,那么原有贷款客户可以通过转按揭的方式重新贷款,享受更多下浮的利率。

  央行将优惠政策的最终决定权下放给了银行,所以“给还是不给”,将成为摆在银行面前的一道艰难选择题。

  同样较难执行的是“最低首付款比例调整为20%”。数据显示,三季度武汉房价跌幅超过10%,而之前,光谷房价跌幅已超过30%。“武汉房价已经处于下跌通道,部分之前价格虚高的楼盘跌幅极有可能超过20%,如果首付两成,购房者立刻变成负资产,哪个商业银行敢贷啊?”上述银行人士直言。

  冯波认为,目前房价下跌还看不到一个明显的底部,相信各家银行不会贸然放松对个人房贷的风险控制。各家银行在经过风险控制测试后,会根据自己客户群的实际情况,逐步放松个人房贷。“这是利率的变化,不是贷款条件的变化。我们对房贷一直采取谨慎的态度,遇到经济处于调节周期的时候,我们会更加谨慎。新政策出来后,招行对于个人住房贷款的风险评判标准不一定会放松,我们不想中国发生像美国那样的次贷情况”,招商银行零售银行部总经理刘建军说。

  25日,深圳发展银行率先表态称,会重点考虑对新发放的房贷符合优惠政策的予以支持,但由于存量房贷对扩大内需作用不大,因此不会出现存量贷款利率普遍下调的情况。

关键词:房贷            
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