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婚姻决定了房价还是房价决定了婚姻
世界经济学人ECONOMIST.ICXO.COM 2009-06-26 09:12 来源:东方早报 
既然住房消费与婚姻密切相关,房屋价格与婚姻间是否有某种相互影响的关系呢?

  朋友出书,送我一本。书有关婚姻和非婚姻的男女关系。作者除签名,还题了一句“婚姻如高手相逢”。有趣。从另一个角度,婚姻也如买手联盟。两个买手会整合各自原先的购物清单,会增加新的购物项,还多是大件。更宽敞的住房就是其中一项。

  既然住房消费与婚姻密切相关,房屋价格与婚姻间是否有某种相互影响的关系呢?

  因美国人最近结婚数量出乎意料,前Fed(美国联邦储备委员会)主席格林斯潘调整了他去年8月对美国房价的预言。

  当时,格老预测房价将在2009年上半年开始企稳或触底。现在,预言时刻到了,向下的房价却没停步。美国地产经纪商协会公布,5月份单户型成屋售价中值为17.29万美元,较上年同期下滑了16.1%。根据政府数据,5月份新建房屋价格较上年同期下滑了3.4%。S&P/Case-Shiller统计美国主要城市市场的住房指数仍在走低。

  所以,格老改口说,房价开始企稳要迟到3至6个月,理由是美国人新组建家庭的数量少于他的预期而新建住宅的工期却比他预期的快。

  格氏逻辑简单明了:结婚的人少,对房屋的需求就少。同时,新屋完工相对较快,房屋供应量增加的速度就快。结果住房市场上的“库存”——空置住房的量消化得慢了,房价便不能止跌。格老用以判断市场供应过剩水平的指标是空置单户型住房市场供应量,主要就是由新组家庭的美国人购买的。

  不过,格老没有指出持续下跌的房价与新组建家庭数量之间可能存在一个恶性循环。

  数据表明约三分之二的美国家庭拥有产权住房。对他们而言,房屋是最大的资产。房价下行,家庭财富最主要的一部分不断从人间蒸发。 美国大约有800万普通房贷都是在2005年和2006年发放的。此后住房价格暴跌,致使2005年以来美国人借的合规抵押贷款大部分都高出了房屋的现价。这是一批“资不抵债”的房屋,即意味着拥有它们的家庭即使变卖物业也拿不到钱。

  除了以上不幸购入“负资产”的兄弟,其他房屋所有人的借款或消费的能力和意愿也始终被压抑在低水平。受累于此,对消费依赖甚重的美国经济就不会很快重启。另外,对房屋的疲弱需求导致供应萎缩,对从事住宅建筑开发销售行业的一小部分美国人来说,失业威胁如附骨之蛆。

  一路下坡的房价所侵蚀者,不仅是家庭不动产的价值和一个行业的就业机会,还是放贷人的金融资产的质量。从抵押贷款到抵押贷款支持证券,所有基于抵押贷款的金融工具和衍生品制造的麻烦并没有完全结束。房价每下跌一步,这些纸上富贵就脆弱一分,商业银行和其他金融机构的生存基础就这样一点点风化。

  据格老估算,美国经济只能承受房价再下跌5%。一旦房价跌12%,至少再有400多万房屋所有人将加入“负资产”人群,整个国民经济欲振乏力。而我以为,经济危机造成的就业不稳定和个人收入下降,复苏前景不确定造成的焦虑不安的社会群体心理,一定程度上会削弱新组家庭的愿望和能力。如果这直接减少了新建家庭数量和新购住宅需求,那真是不幸中之不幸。

  以目前房价走势来看,美国人真是要多结婚,中国人则应该少结婚。姑妄言之。

关键词:房价   楼市   房地产      
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