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辣姜:天价地王正在酝酿楼市的惊天劫难
世界经济学人ECONOMIST.ICXO.COM 2009-06-29 15:28 来源:凤凰网财经 
这种地王效应的出现无疑是在用股东或股民的钱玩味着下一场闹剧,是用一种近乎于疯狂的浮躁心理,掩盖内心无法揣度的不安。

  中国的楼市在经历了去年下半年那个寒冷的冬天后,09年春天出现了或多或少或真或假的小反弹,交易状况虽然比去年下半年几乎零成交的窘局略有好转,但也并非像开发商和媒体所宣传的那样骄阳似火,尤其二三线城市和一线城市的地段稍微偏远的项目,存量消化状况的形势依然严峻。

  今年春天以来,有些城市相继频频拍出地王,探究个种原因,在整体经济形势和市场信心未能恢复的大环境下,也几乎没有什么利好因素刺激市场的局面中,这种地王效应的出现无疑是在用股东或股民的钱玩味着下一场闹剧,是用一种近乎于疯狂的浮躁心理,掩盖内心无法揣度的不安。

  我们有理由预测09年下半年,楼市将步入又一轮的危机,且这次危机将建立在比去年的那场危机有着更大的价格泡沫,更庞大的市场存量以及更扭曲的贪婪心理的基础上,而作为国家近来屡屡出台的金融政策看,拿地王开刀将为期不远。

  一、温总理在17大报告中,对未来保障性住宅的宏观规划,将注定对商品房市场的价格和销售总量形成强烈的冲击,而遭受这种冲击最大的,是那些土地成本已经远远高出市场现实的项目,尤其是在今年土地挂牌市场上叱咤风云的那些大佬地王们。

  二、国土部近来对土地成本占房价比例的定性,其潜台词是在告诉开发商,供需关系是决定项目出路最重要的生死指标,目前市场供过于求的现实不言自明,在买方市场的情况下,唯一能对销售业绩起到效果的,无疑是价格。

  三、最近能使开发商信心爆棚的支撑,是地产股的疯狂走高,且不说这轮股市行情是否能企稳,但大量的银行资金进入股市却是不争的现实,最近国家一再重申禁止银行贷款进入股市,但从这一点看,重申过后一定是调查处理,当银行资本撤出股市,开发商曾为地王所付出的高额支出,瞬间将变得捉襟见肘,项目或将出现资金链的断裂。

  四、已经连续五个月CPI、PPI双双告负,足以说明严重通缩的警报尚未解除,即使统计数据有一定的水分,也不至于经济环境的统计结果走向了通胀的极端,如果单纯靠通胀预期作为支撑地王项目的勇气,这似乎太拿国家的统计结果不当事了,也太自以为是了吧。

  五、用于项目的新增银行贷款,不但将支撑着地王成本的难堪重负,也肩负着去年结转过来的项目市场存量的贷款偿还,也就是说新贷还旧贷,在这种情况下,资金成本的压力将是项目的生死劫手。

  六、按以往开发商的惯性思维,即使再高价举得地王也会赚钱,因为在日后的详规审批和规费减免方面一定会摆平官员的,虽然在土地摘牌过程中楼面地价居高不下,但过于自信的神通一定会在容积率调整上找齐,如今随着国家反腐和监察力度的空前加大,想必这种如意算盘终将落空,因为现在没有任何一个官员敢在容积率上动脑筋。

  从目前房地产市场的整体形势看,前些日子的所谓“小阳春”现象,我们暂且不去怀疑有虚报和假按的情况存在,但在仅有的成交量中,市场的随众心理占了很大很大的比例,当这一轮的市场浮躁过去之后,即将面对的一定是万劫不复的危机。

  供需关系是决定市场走向的主要因素,而民生现状又是决定供需关系的直接给养,别拿刚性需求说事,再刚性的需求也应建立在民生财富水平和支付能力能够承受得了的基础上,背离民生要求而催生楼市泡沫的,将注定付出血的代价,当楼市刚刚有所回暖的时候,本应当是趁势自我救赎的最佳良机,但浮躁伴随着地王的出现,将又一次地置楼市于回天无力的万丈深渊。

关键词:房价   楼市   房地产      
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