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上海大楼倒塌开发商怎么不说话了
世界经济学人ECONOMIST.ICXO.COM 2009-06-30 09:15 来源:北京商报 
上海闵行区“莲花河畔景苑”那幢半分钟内整个儿倒下来的13层楼横躺在泥里已超过72个小时了,建这楼的开发商不肯露面。

  开发商有时候很爱讲话,比如国土部称“地价仅占房价23.2%”的时候,任志强、潘石屹等都是第一时间站出来说这是“越描越黑”、“明明就是地价推高了房价”。可到真该开发商讲点什么的时候,他们又往往哑了音了——比如,上海闵行区“莲花河畔景苑”那幢半分钟内整个儿倒下来的13层楼横躺在泥里已超过72个小时了,建这楼的开发商不肯露面,平日里那些频频发言的业内大佬们也没谁谈点看法。

  按东南大学吕志涛院士的话说,“自己从1956年开始研究房屋结构到现在,还没见过房子这么倒下的”,那这楼怎么就倒了呢?咱们不妨拨拉拨拉开发商此前说的一些话,从里头找找症结在哪儿。

  记得任志强在前几天驳斥国土部“地价仅占房价23.2%”之说时,曾写过如下这段话:如果把地价、税费跟政府所有部门乱七八糟的收费都加在一块儿,在房价中占比就大大不同了(不是23.2%而是50%以上)。假设单价1万元/平方米的房子有20%(2000元/平方米)的毛利率,扣掉5.5%的营业税、1%-2%的土地增值税、25%的利润所得税后只有9.3%(937.5元/平方米)的净利率,再算3年生产周期,年利润率只有可怜巴巴的3.1%,比银行存款利率还低——要不是因为有银行贷款和商品房预售制度,这种利润率压根儿不足以吸引各种资金往房地产业挤。

  一语中的——“银行贷款和商品房预售制度”,正是化“没利”为“暴利”、化房地产业为引资法宝的真正原因,也是国家所给“好政策”的核心:

  盖楼,只用少部分自有资金,架子拉起来之后就靠银行跟买房人的钱滚来滚去,即使年利润率不高,自有资金的年利润率恐怕也要翻几倍计,“钱生钱”的周期绝不是长达3年的、房子的生产周期。

  房子,还是架子就卖到了买房人手里,风险跟责任同时转了出去。以“莲花河畔景苑”为例,总共629套,已卖出489套,累计合同均价为14297元/平方米,当买房人焦虑而悲怆地站在躺着的、昂贵的“好房子”面前时,提出的第一个要求是“退房,一周之内停止向银行还贷”,这样的要求无奈得令人叹息。

  房地产业最得益于政策荫庇,也正因为如此,最容易吸引资金、也能最快拉动GDP——即使是连根儿拔起那楼,只要不给退,也能给算进GDP,这是房地产业生下来就有的毛病(或者说“优越性”),只不过被这两年的“冷”与“热”放大而已。

  先说“冷”。2007年底到2008年末,全国楼市都不同程度经历了冬季,冬季里开发商没有选择将往日的利润吐出来,而选择了将建筑成本进一步削下去,既然土地(尤其还是高价地)和税费成本无法压缩,那就只能在水泥、混凝土、钢筋这些原材料上“下功夫”。大批被认为能够凑凑合合通过检测、勉勉强强上市的房子就这样落地。

  再说“热”。楼市冷了直接影响政府收税、卖地,房价下降也不是政府所乐见的事情,更何况应对国际金融危机的影响,政府还指望房地产出大力。正是看准了这一点,有关部门的审批关卡得很松,银行也对贷款给开发商充满了信心。所以咱们会看到,开发资质(还是3级资质)已过期4年多、注册资金只有800万元、在某小区内一套民宅里办公的上海梅都房地产开发有限公司也能盖楼、卖楼,所以咱们会听到,快速增长的信贷至少有二三成流到了股市楼市里。 楼市陡热、“地王”崛起、而高楼倒了下去——这里头的理,正是倒塌的高楼在“地质原因”之下深埋着的原因。

关键词:上海大楼倒塌   房价   楼市   房地产   
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