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下半年楼市政策:以不变应万变
世界经济学人ECONOMIST.ICXO.COM 2009-07-18 14:42 来源:第一财经日报 
政府对目前楼市如何判断,如何恰当地运用好政府的有形之手,对于房地产业的健康发展至关重要。

  房地产业的发展又一次来到了一个“十字路口”,是继续价格飙升还是能够适当平稳发展?实际上,房地产市场本身自有运行的规律,但最终做选择的恰恰不是市场,而是政府。政府对目前楼市如何判断,如何恰当地运用好政府的有形之手,对于房地产业的健康发展至关重要。

  面对当前的形势,国家有关部委也下到基层调研,对于下半年是否采取相关调控政策寻找依据。舆论界早已聒噪多时,认为楼市发展已经过热,乃至超越了2007年的“非理性”状态,下半年政府应该出台紧缩性的打压政策。事实上,今年楼市的发展与2007年有相似之处,但也存在很多不同点。两个阶段并不构成出台调控政策的同一性。

  首先,经济环境不同。2007年我国宏观经济运行处在一个高速发展的轨道上,对房地产业进行调控有比较好的经济基础。今年以来,国际金融危机对我国经济发展影响巨大,GDP增长回落,宏观经济有赖于房地产业的复苏与发展,贸然对房地产业进行调控不利于“保增长”的大局。

  其次,产业本身发展状况不同。2007年房地产业发展表现为全面过热,土地、投资、销量、价格等指标同步高速上涨,具有典型的“非理性”和“泡沫”特征。今年虽然房地产销售情况火爆,部分区域价格也回到了2007年的高点,但结构性发展特点明显。具体表现为东部区域过热,中西部正常;销售环节热,土地和投资环节冷;大户型供不应求的程度大,中小户型供不应求的程度小等。

  再次,住房保障水平不同。经过两年多的努力,我国住房保障工作有了长足的进步,特别是廉租房建设成绩明显,包括租金补贴在内,住房保障工作已经在相当程度上缓解了低收入家庭的住房困难,住房民生问题较2007年有了缓解。

  最后,市场驱动因素不同。2007年的市场泡沫主要是由投资投机性需求引发,如国内财团资金、海外投机资金对一线楼市的炒作,进而推动全国楼市投机风潮涌起。今年楼市的发展主要因素是2008年累积下的刚性需求集中释放,后续则是改善型需求和投资性需求接棒。

  值得注意的是,今年的投资性需求与整体经济走势有着密切的关系。之所以楼市聚集了众多的投资资金,原因是在世界各国宽松货币政策下,大量货币被注入经济体,进而引发流动性过剩问题。对于我国楼市而言,这些投资资金主要有三个来源,一是财富阶层的投资资金,二是企业新增贷款的资金搬家,三是进入中国楼市进行避险的海外热钱。

  从以上分析可以看出,今年楼市与2007年的发展情景并不相同,况且以前的调控是以“控需求”为主,这被实践证明是错误的。我们认为,目前房地产市场的基本形势是,第一,市场实现了触底回升,整体供需基本正常,局部有过热现象。

  第二,房地产是国民经济的支柱产业和先导产业,对抗击目前的金融危机有不可替代的重要作用,以稳定发展为主,不宜采取过激的调控措施,以免市场再次进入“冰河时期”,给宏观经济的发展“雪上加霜”。

  第三,房地产业目前存在的问题不仅仅是发自房地产业本身,而是有着更加深层次的原因,即中国整体经济体制存在的问题没有解决好,因此,即便有调控措施,“板子”也不能全落在房地产业身上,而是要从解决根本问题上入手。

  鉴于以上分析,我们认为面对当前的房地产业,政府应有清醒的头脑,即让市场的归市场,让政府的归政府。市场无论自住也好,投资投机也罢,都有其合理性,市场在一定范围内都会自发调整,并达到最优状态,实现资源的有效配置。政府的作用是当市场失灵时介入,熨平周期波动。

  对于下半年的政策策略,最好的办法是以不变应万变,即把现有的规范性政策执行好,如二套房贷政策等,确保投机性需求处于可控状态;避免出台行政性调控措施对市场规则的肆意破坏;加大土地的有效供应,鼓励中小户型的建设和供应,用市场的办法平抑过高的房价;继续高举住房保障大旗,加大保障性住房供应,适当降低住房保障门槛。

  从某种意义上说,住房保障工作越得力,房地产才能更接近市场化。如果可能,政府应着手制定一部长期稳定的产业政策,而非短期性的“政策措施”。这对房地产业的稳定发展非常重要,不仅能够排除政策因素对市场短期波动影响和滞后性,而且能够给予业界一个稳定的发展预期。(作者系上海易居房地产研究院高级研究员)

关键词:房价   房地产   楼市      
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