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从日本经验看中国楼市会不会崩盘
世界经济学人ECONOMIST.ICXO.COM 2009-07-22 17:16 来源:乌有之乡 
1970年代的日本就是今天的中国,1980年代的日本就是10年后的中国,谁要是不信就瞪着眼看好了。

  (上世纪90年代初日本的房地产泡沫破裂,房价下跌50%,使日本遭遇了长达10多年的经济低迷。)

  1970年代的日本,若有谁说90年代楼市将要崩盘,定会被嘲笑死,吃错药了吧?日本经济蒸蒸日上,大财团和老百姓手中钞票多得都可以购买下美国,难道还买不起区区一套房子。1971年日本人均GDP突破了2000美元,到1973年又跨了一个台阶,达到3000美元。1970年代因石油危机而引发的资本主义世界经济危机,对两个国家影响甚微,一个是西德,另一个便是日本,日本靠贸易保护和日元的低汇率,有效地消弭了经济危机的影响。

  大致从1965年开始,在日美贸易关系中,日本的贸易顺差就年年刷新,到了1971年,对美贸易顺差竟高达110亿美元。按购买力换算,当时的110亿美元,可能抵得上今天的一、两千亿美元。同一时间,美国有史以来第一次出现了贸易逆差,好像是17亿美元。尼克松回天乏力,不得不放弃美元与黄金挂钩的货币政策,并向日本施压,要求日元升值。

  屈从于美国的压力,日元虽然数次升值,但对美元还是有很大优势,1美元兑换300日元,这样的汇率,日本商品不但不会产生负面影响,相反,贸易顺差竟持续刷新。在这个形势下,70年代的日本社会一派乐观,尤其是观点一贯右倾的《产经新闻》,自信心空前膨胀,几乎到了“我”的程度,用目空一切的语气说,日本虽然没能够用军力统治世界,但日本可以用经济统治世界,还信誓旦旦的预测,50年内,日本必将君临天下,中国将彻底成为日本的属国,美国已经被日本买下来,不可能对日本发动进攻。

  也不能因此就认为《产经新闻》的说法就没有道理,只要回顾一下当年日本的股市,就能够理解《产经新闻》为什么这样狂。从1974年至1981年,日本股市从3350点扶摇直上,一直涨到了8000多点,上涨了2.4倍。股市就像日本房地产业的强心针,随着股价的攀升,房价和房屋销售量不断刷新。用中国人的眼光看,那根本不是在买房子,而是在抢房子。一份来自网络的资料说,70年代日本房屋销售总量是600万套,平均每年60万套。

  1970年代是日本城市化的高潮,由于城市用工需求的持续高涨,日本农村青壮年大批量的涌入城市,日本的城市也因此扩大了一倍,原来的老城区变成了城市的中心区,原来的城郊变成了新城。日本的地产商不愁土地供应,尽管地价与国民收入相比十分昂贵,但由于银行开闸放水,贷款额度高达房屋总值的85.3%(这个额度已经接近次贷了),居民购买的欲望持续升温。到70年代末期,日本个人住房拥有率已经达到62%,城市家庭80%都拥有了自己的房屋。

  刺激日本楼市火爆的另一大因素是,1920年和1930年这二十年间,日本出生了1500万人口,实际数字可能比这更大,在这二十年里日本人口年自然增长率是12%。正是这些人巨大的住房需求,强劲的拉动了日本的房地产市场,但同时也给日本房地产市场埋下了巨大的隐患,因为这些人买房子的时候,已经开始步入人生的老年。众所周知,日本不是一个孝敬老人的国家,那么毫无疑问,10到15年之后也就是说进入80年代,1920年代出生的人,就要相继进入养老院。

  1920年日本人口净增加额是700万(数据绝对真实),700万人进养老院,等于空出350万套房子。这些空房无论怎么消化,都会抢走地产商们的市场份额,否则,除非能有一个跟地产商们不争嘴的另一个700万来填充这些空房。但事实上结果正好相反,日本从1950年开始,人口自然增长率就没有突破过1.5%,虽然同一时间日本人口基数已经突破了8000万,但以这个增长率计算,年人口净出生也不会超过200万。一正一负,日本房地产商肯定是在劫难逃。

  中国一种错误的观点认为,日本楼市崩盘是亚洲金融危机所至,这种观点毫无根据。这些人根本不了解日本房地产市场,只凭想当然,更可能是为了某种利益顺嘴胡说八道。事实上到网一查就能查到,早在80年代初期,日本房地产市场就杯盘狼藉了,房地产公司接二连三的破产倒闭,正可谓“其兴也勃,其亡也忽”,不过10年时间,盛筵就草草收了场。最近三几天,有人又出来忽悠说,日本地产市场出现了复苏迹象,不知道根据是什么?日本一家网站上说,日本闲置房屋未来20年都消化不了,除非从现在开始,日本妇女敞开肚皮齐刷刷的生一批双胞胎。

  万科地产还是比较理性的,他们抓住了问题的要害,2008年8月份,万科的一份报告就是从人口结构上进行分析的。不过,万科的观点非常乐观,他们分析认为,虽然中国城市人口老化,但农村青壮年可以替补。该文以2000年中国人口普查数据为依据,结合农民工问题,得出了每年城市25至39岁人口数将增加1500万的结论。1500万人就是750万套房子。这个结果当然不错,只是不知道王石先生去农村搞过实地调查没有,如果他实地调查一番,万万不敢得出这样的结论。

  真实的情况是,农村的青壮年劳动力,70%都已经进了城。或者说,该进城想进城的早都进城了,没进城的都是不想进城的,这些人视土地为命根子,虽然没有进城打工收入多,但二亩地两头牛老婆孩子热炕头,人家就知足了,倘或乡镇干部还能发点善心,这些人对农村绝无二心。笔者每年都下乡一段时间,吃住在这些农民家里,对这些农民实在是太了解了,他们留恋土地,几乎到了执著的程度。在他们身上所表现出来的中国农民的质朴、敦厚、善良、乐观,是原汁原味的,他们不想为发大财撇家舍业,更舍不得他们在农村盖的房子,还有宅基地。

  1970年代的日本就是今天的中国,1980年代的日本就是10年后的中国,谁要是不信就瞪着眼看好了。在中国城市里的80、90后一代夫妻拥有了自己的住房以后,很快80后一代的小夫妻就会从双方家长那里再继承两套房屋。这些房屋的总量是多少呢?1950年代中国人口净出生数1.5个亿,其中0.5亿人出生于城市,0.5亿等于2500万个家庭,等于2500万套房屋。面对这2500万套房屋,潘石屹肯定是要改行拍电影去了,任志强跳不跳楼难说,总之无论是谁老婆的乳房也救不了房地产。也许,聪明智慧的王石先生,或可躲过一劫?

关键词:房产   楼市   房价      
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