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叶檀:人民币汇率显示房地产价格上下两难
世界经济学人ECONOMIST.ICXO.COM 2012-05-23 14:12 来源:世界经济学人 
通常来说,如果出现货币紧缩、人民币汇率上升,则房地产价格就会下降;如果货币宽松、人民币汇率被人为抑制在低位,则房地产价格上升。房地产泡沫是货币泡沫、资产泡沫的结果,而不是原因。反过来说,当房地产泡沫大到一定程度,会助涨货币货币。

  【世界经济学人-讯】市场存在可怕的预期,人民币大幅升值后导致房地产市场大幅下挫。

  在金融学家的教导下,大宗资产尤其房地产是对冲通胀的最佳工具,这一观念深入人心。通常来说,如果出现货币紧缩、人民币汇率上升,则房地产价格就会下降;如果货币宽松、人民币汇率被人为抑制在低位,则房地产价格上升。房地产泡沫是货币泡沫、资产泡沫的结果,而不是原因。反过来说,当房地产泡沫大到一定程度,会助涨货币货币。

  从金融市场反观房地产市场,支持中国房地产在狭窄的区间内徘徊、左右为难的结论。

  中国处于货币紧缩区间,美联储等中央银行释放货币不能停止金融去杠杆化的进程。美联储增加的上万亿资产不能抵销原先数百万亿美元的金融衍生品,中国央行下调存款准备金率不能抵销房地产10倍以上金融杠杆的消失,原因无他,原来的泡沫实在太大了,根本无法填满。因此,尽管美国出现移民潮,尽管富裕阶层四处购物,尽管提振投资,实体经济的金融业依然处于紧缩区间,多余的货币最多体现在白菜、奶粉价格上升的小范围泡沫上。

  中国的资金紧缩预期加深。截至今年4月末,金融机构人民币贷款余额57.93万亿元,同比增长15.4%,环比下降0.3%,同比下降2.1%。4月当月,人民币贷款增加6818亿,同比少增612亿,较一季度月均8200亿元减少1382亿元。

  贷款锐减与票据融资增加相辅相承。4月的票据融资新增量跨越式发展,在2月份千亿基础上翻番到2407亿元,占当月6818亿元贷款量的35%。与此同时,金融机构利率下行,一季度金融机构加权平均利率比2011年12月的8.01%降0.4个点至7.61%,利率上浮的比例提高了4.4个点至70.4%,而对应的下浮和基准利率的比例反而下降了4.4个点。皮之不存,毛将焉附,实体经济如此萎靡,银行业断难独善其身。除非央行大规模下调存款准备金率到15%左右的水平,资金紧缩预期将使房地产市场难以上升。

  抑制房价的另一个因素是人民币贬值预期。

  卖空大师查诺斯认为,过去几年,全球叫嚷“人民币受到低估”是个幻像。随着中国的贸易顺差不断缩小,认为人民币不会再继续升值。相反,今后还要对人民币贬值做好准备。如果人民币贬值变为现实,就会导致已经进入中国的资本开始外流。

  今年以来,人民币兑美元很明显处于震荡区间,没有上升的内生动力。在全球经济动荡中美元成为避风港,持续走高,人民币对美元今年以来累计下跌幅度约0.4%。5月16日,中国外汇交易中心公布,当于人民币对美元中间价为6.3205,较前一交易日跌95个基点。至此,人民币对美元中间价已连续六个交易日下跌。

  从与中国经济密切相关的澳元走势,可以反观人民币没有被低估。5月14日,亚太交易时间澳元对美元汇率一度跌破1美元,今年以来首次跌破1:1平价。在过去3个月里,由于全球经济不确定性升温,作为传统的商品货币和风险资产,澳元对美元汇率已累计下跌超过5%。事实上,4月份的宏观经济数据远低于预期,从信贷、外汇占款到固定资产投资均处于底部区间,已经印证人民币不可能出现大幅上升。

  从资金到汇率都不支持房地产价格上升。有人会抱怨,中心地区的房价没有大幅下跌,有个别楼盘还在上涨。这是个案,从全局来看,统计局公布的国房景气指数、商品房平均售价指数,从2011年5月以来持续下行。请别忘记,我们此前发行的近百万亿的货币,在个别楼盘、地区,还会维持房价。

  预计央行会向市场释放略微宽松的货币信号,而人民币汇率继续盘整,下行的空间也不大,由此推断,房地产会在目前的价格区间盘整很长时间,直到货币与汇率的走势取得突破。【世界经济学人 economist.icxo.com】

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